Квартира в новобудові Києва. Приховані проблеми.

Квартира в новобудові КиєваСеред забудовників міста Києва було проведено опитування. Згідно з даним опитуванням, хабарі чиновникам сягають 30% вартості новобудов. У зв’язку з цим, квартира в новобудові Києва стала непомірно дорогою. Найвищий рівень корумпованості в структурах, які відповідають за введення об’єктів в експлуатацію та їх підключення до всіх комунікацій.

Нещодавно Економічна Правда опублікувала дві статті про відповідальність забудовників.

Перша – «Еліта-центр може повторитися» – аналізує законопроект, запропонований Конфедерацією будівельників України. Дана стаття буде цікава для всіх кого цікавить квартира в новобудові Києва.

Цей акт пропонує повернути забудовникам право укладати інвестиційні договори і договори пайової участі, щоб можна було залучати кошти без участі Фондів фінансування будівництва, і вводить обов’язкове страхування ризиків інвесторів.

Друга стаття – інтерв’ю з автором цього законопроекту Юрієм Сербіним. На його думку, цей документ може захистити інвесторів.

Однак у чому цей захист, незрозуміло, адже запропоновані проектом заходи не вирішують жодної проблеми, пов’язаної з гарантіями для інвесторів.

Насправді гарантій для інвесторів, що вкладають кошти в будівництво житла, майже немає ні в законі, ні в договорах, які забудовники укладають з ними.

Квартира в новобудові Києва. Гарантія майнових прав.

 

Не можна не погодитися з Сербином з приводу того, що введення Фондів фінансування будівництва – ФФБ – не захистило інвесторів. Ніяких гарантій інвесторам фонди не принесли. Вони тільки стали зайвим прокладкою.

Отже, випадки на кшталт «Еліта-центру» множаться. Після оплати повної вартості житла інвестори отримують лише право вимагати у забудовника передати квартиру у власність після введення будинку в експлуатацію.

До того часу всі майнові права на квартири і інші складові будинку зберігаються за забудовником. У договорах завжди прописувалося саме так.

«Економічна правда» вже писала про двох дому, де забудовники віддали майнові права на продані людям квартири в заставу банку «Київ». Після цього обидві будівельні компанії збанкрутувало, не виплативши кредит, та майнові права на квартири відійшли банку за іпотечними договорами забудовників.

Квартира в новобудові Києва

Квартира в новобудові Києва

Інвестори обох будинків кілька років судилися з банком. Нарешті 2013 Верховний суд прийняв рішення на користь інвесторів одного з будинків. Преса писала про цю подію як про остаточну перемогу інвесторів і остаточна заборона для будівельників змушувати майнові права на квартиру.

Однак не все так добре. Інвесторам ще треба домогтися, щоб «Київ» дав згоду на виключення квартир з реєстру заборон, а це ще один довгий судовий процес.

Забудовники ж навряд чи покірно сприймуть це рішення як останню інстанцію, оскільки він позбавляє їх можливості залучати банківські кредити.

Щоб уникнути таких випадків забудовникам слід укладати з інвесторами договори купівлі-продажу майнових прав на квартири. Деякі фірми так і роблять.

Укладання інвестиційних договорів та договорів пайової участі нічого не змінить, адже в них ніколи не відзначалося і навряд чи вказуватиметься, що майнові права на квартиру переходять до інвестора одразу після сплати всіх грошей.

Відповідальність забудовників

 

Іншу новація законопроекту – обов’язкове страхування ризиків інвесторів.

Сьогодні ж провідні страхові компанії не бажають страхувати ризики інвесторів при зведенні житла за великої кількості і характер ризиків.

«Страховики не можуть отримати страхове покриття, тому іноземці не хочуть мати справу з Україною за такими ризиками. У нас кілька тисяч недобудованих об’єктів », – говорить заступник голови ради Ліги страхових організацій Олександр Зальотов.

Ризики страховиків збільшуються і через низький рівень відповідальності забудовників перед інвесторами. Вищого рівня відповідальності не вимагає ні законодавство, ні умови поширених на ринку договорів.

«Виходячи з того, як врегульовані відносини забудовника та інвестора, в Україні вкрай небезпечно інвестувати в будівництво житла купувати його в новобудовах. Кількість конфліктних ситуацій, у які може потрапити інвестор, залежить тільки від фантазії безвідповідального забудовника », – вважає голова Асоціації допомоги постраждалим інвесторам Олексій Гончарук.

Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» дозволяє забудовникам не виконувати взяті зобов’язання і навіть проводити шахрайські операції з новобудовами, вважає старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

«Договори з інвесторами прописуються так, що, передаючи гроші у ФФБ, інвестор не може контролювати будівництво і витрачання коштів фонду», – стверджує він.

Більше того, при найменшому коливанні валютного курсу є великий ризик, що інвестор або не отримає придбану квартиру, або отримає її з великим запізненням і додатковими витратами, укладає адвокат.

Тому виникає питання: який страховик при здоровому глузді буде брати на себе обов’язки компенсувати збитки інвесторів в таких умовах?

Квартира в новобудові Києва. Про «але».

 

Ситуація з інвестуванням у будівництво ускладнюється й іншими чинниками. Самі інвестори часто не перевіряють надійність забудовника і не впливають на нього.

Квартира в новобудові Києва«Перевірити надійність компанії вкрай складно. Це вимагає високої кваліфікації юриста. Аналіз тільки доступних документів може тривати кілька тижнів. До того ж, на вітчизняному ринку майже ніхто не пропонує таких послуг, а це означає, що і попиту на них немає », – каже Гончарук.

Витрачаючи величезні гроші, інвестори ставляться до купівлі квартири так само недбало, як до покупки дрібниці. У конфліктних ситуаціях вплинути на фірму намагаються одиниці. Більшість же залишається осторонь і чекає, чим усе скінчиться. З кількох сотень інвесторів до активних дій вдаються лише десятки.

Однак і самі забудовники перебувають у вкрай несприятливої ​​ситуації з податкових та контролюючих органів. Про розміри хабарів, які компанії змушені давати представникам місцевої влади, ходять легенди.

Цього року Європейська дослідницька асоціація опублікувала результати свого дослідження. З’ясувалося, що хабарі забудовників досягають 30% вартості об’єкта. При цьому більше 60% опитаних найбільш корумпованими назвали органи, які відповідають за введення об’єктів в експлуатацію та їх підключення до комунікацій.

У таких умовах важко сподіватися, що контролюючі органи будуть виявляти порушення будівельних норм і допоможуть залучити до відповідальності недобросовісних забудовників. Пропозиції ж згаданого законопроекту про регулювання будівельного ринку експерти оцінили негативно.

Автор

Квартиры посуточно Киев. Botanic Apartments, центр, недорого

+38 050 312 16 60; email: info@botanic.net.ua; www.botanic.net.ua; График работы: Пн-Вс 10:00-19:00